近日发布的《关于推动城市高质量发展的意见》，标志着我国城市发展从“增量扩张”迈入“存量提质”新阶段，其中多项内容直击房地产，明确存量资源激活、住宅品质升级、房屋安全保障三大核心任务，释放行业转型关键信号。

　　本报综合报道 日前，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》（下称《意见》）。这份关乎我国城市发展全局的“顶层指引”，既聚焦城市群一体化、都市圈建设、增强超大特大城市综合竞争力等宏观议题，更以多条具体内容直指房地产行业，明确激活存量资源、推进“好房子”建设、深化城中村改造、强化房屋安全管理等关键方向。业内专家表示，《意见》将为新一轮城市发展与房地产新模式构建提供重要导向，推动行业彻底告别“大规模增量扩张”，全面转向“存量提质增效”的新阶段。

　　再提盘活存量资源

　　《意见》强调，城市是现代化建设的重要载体、人民幸福生活的重要空间。我国城市发展正从大规模增量扩张阶段，转向以存量提质增效为主的阶段。

　　关于城市发展的未来目标，《意见》提出，到2030年，现代化人民城市建设取得重要进展，适应城市高质量发展的政策制度不断完善，新旧动能加快转换，人居品质明显提升，绿色转型深入推进，安全基础有力夯实，文化魅力充分彰显，治理水平大幅提高；到2035年，现代化人民城市基本建成。

　　廓清城市发展整体目标之余，这份文件屡次提及房地产相关内容。

　　《意见》表示，要全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数。改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制。加强和规范存量城市基础设施资产管理，提高运行效能。优化产权归集、整合、置换和登记政策，盘活利用存量低效用地。

　　“也就是说，当进入存量提质阶段后，城市工作的核心逻辑已从规模扩张转向质量提升。对于城市空间利用需要严控‘新增供应’，同时推动存量空间通过功能置换进行‘系统盘活’，并在规划引领下，加强土地、规划、财政、金融等多部门政策协同。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波表示。

　　据了解，自去年以来，盘活存量土地一直是中央的重要政策举措。2024年6月份，针对其中存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门，还研究出台了妥善处置闲置存量土地的18条政策措施。

　　今年6月份，国务院常务会议还提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

　　在业内专家看来，对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，有助于优化配套政策，加快收储专项债的推进。目前专项债收储主要集中在“自审自发”试点地区，若未来非“自审自发”地区也能实现突破，将进一步提振市场预期。

　　全面提升住宅品质

　　与房地产有关的第二大要点，是推进“好房子”建设以及城中村改造等。

　　《意见》指出，要加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建等。

　　华东师范大学公共政策系副教授胡金星认为，过去很多年里，城市工作主要解决住房“有没有”的问题，而现在则是解决住房“好不好”的问题。推进“好房子”和社区建设是推动城市高质量发展的抓手之一，有利于促进房地产市场可持续发展。

　　“城市发展是一项系统性工程，涉及多个重要领域。”胡金星表示，文件将利好商品房、物业、社区更新等方面。

　　据了解，自今年《住宅项目规范》实施以来，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，已成为房地产行业的共识。值得注意的是，住宅品质不仅针对新房，我国大量存量住宅，也要通过改造、拆建等方式，提升房屋安全系数和质量。

　　其中，老旧住房自主更新、原拆原建，是目前越来越普遍的现象。原拆原建是老旧小区改造的全新模式，指的是在拆除原有房屋后，按照原有的规模、样式等在原地重建，是政府补贴的民生共建工程，以实现居住品质的质变。

　　今年6月，上海市静安区彭一小区旧住房成套改造项目正式启动回搬，标志着上海建筑体量最大、居民户数最多、情况最复杂的非成套旧住房拆除重建改造项目圆满完成。在南昌等多个城市，也出现了一批原拆原建成功的案例。

　　在业内专家看来，包括原拆原建在内，城市更新将是当前和今后的重要工作。中央此前印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，也要求转变城市开发建设方式，大力实施城市更新，打造宜居、韧性、智慧的城市。

　　建立房屋全生命周期管理机制

　　除了存量与品质，《意见》还将“房屋安全”摆在突出位置，明确要求建立覆盖房屋全生命周期的安全管理制度，为城市居住安全划定“硬底线”。

　　《意见》指出，要建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。严格限制超高层建筑，增强高空消防能力。实施城镇预制板房屋治理改造行动和地震易发区房屋设施加固工程。加强群租房整治等。

　　关于房屋体检等方面的政策，是自去年住建部宣布“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度”后，开始备受业内外关注的。据悉，上海等22个城市正开展试点，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

　　给城市房屋进行定期体检、修复、养老，是我国住宅年龄逐步提升后的必然要求。与此同时，这也代表市场规模将非常广阔。有专家曾表示，若持续开展全国性的房屋养老，对存量房屋进行规模化“体检”，市场规模将近千亿元。

　　在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，本次意见实际上是对此前中央城市工作会议的细化，明确了城市的功能定位，也涉及激活存量资源、城市更新、危旧房改造等诸多房地产内容。总结来讲，未来城市发展的目标非常清晰，即“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”，意见对我国新一轮城市发展，具有非常积极的导向作用。